賃貸借契約における瑕疵物件とは？物理的・心理的に分けて解説

賃貸物件を探していて、周辺物件の相場よりも安い賃料を見つけた場合は、瑕疵物件である可能性があります。
瑕疵物件であっても必ずしも入居を避ける必要はありませんが、どのような物件なのか理解したうえで契約を決めることは大切です。
そこで今回は、賃貸借契約における瑕疵物件とはなにか、物理的・心理的瑕疵に分けて解説します。

賃貸借契約における瑕疵物件とは？

賃貸物件で格安な賃料の物件を見つけたら、瑕疵物件かどうか確認しておく必要があります。
ここでは、瑕疵物件とはなにか、告知義務、4つの種類について解説します。

瑕疵物件とはなにか

瑕疵物件は「事故物件」や「訳あり物件」と呼ばれることもあります。
瑕疵とは欠陥を意味し「本来備えているはずの品質や性能を備えていない物件」を瑕疵物件と呼びます。
代表的な瑕疵には死亡が起きた物件などがありますが、瑕疵に当てはまる状況は幅広く、線引きが難しいのも実情です。

瑕疵物件の告知義務について

瑕疵物件を所有する家主は、入居者に対し瑕疵に関する告知義務があります。
瑕疵物件の広告や契約書、重要事項説明書には「告知事項あり」と記載されます。
契約時に対面で、瑕疵の内容が説明されることが一般的です。
事故が起きた瑕疵物件の場合の告知期間は、明確には定められていません。
過去の判例を見ると、事件発生後1人目の入居者が退去した後は告知義務がないと判断されたケースもあります。
家主が瑕疵の事実を隠して賃貸借契約を結んだ場合、入居者は契約解除や損害賠償請求が可能です。
告知不要な瑕疵についても、入居希望者から質問された場合は、家主は答える義務があるとされています。
疑わしく思える点がある場合は、契約前に過去に事故が起きたことがあるかなどを尋ねてみると良いでしょう。

瑕疵物件の種類は4つ！

瑕疵に当てはまる状況は、広範囲にわたります。
主な種類に分類すると、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵の4つに分けられます。
法律的瑕疵物件は、現在の法律に適合していない既存不適格建築物などです。
不動産売買では大きな問題となりますが、賃貸物件の入居者には影響が少ない瑕疵です。
環境的瑕疵は、近くに刑務所や下水処理所、墓場など人によっては嫌悪する施設がある場合などが当てはまります。
環境的瑕疵は心理的瑕疵と重なる面があり、人によって感じ方が異なるため、線引きが難しいです。
物理的瑕疵と心理的瑕疵については、以下で解説します。

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賃貸借契約における物理的瑕疵とは？

物理的瑕疵とは、建物や土地に欠陥があることを指します。
ここでは、建物と土地それぞれの具体的な物理的瑕疵の例を解説します。

建物の物理的瑕疵

建物の物理的瑕疵には、以下の例が当てはまります。

●シロアリによる被害
●雨漏り
●排水管の破損
●耐震強度の不足
●アスベストを含む建材の使用

前の入居者が生活中に付けた床の傷や自然消耗した建具などは、物理的瑕疵には当てはまりません。
また、物理的瑕疵として判断されるポイントは「一見では判別しにくい隠れた瑕疵であること」です。
たとえば、建物が大きく傾いている場合については、内見時にも確認できる点であり、物理的瑕疵に該当しない可能性があります。
しかし、シロアリ被害や雨漏りのように、内見時に注意して見ていても、入居しなければわからない欠陥については物理的瑕疵に該当します。
物理的瑕疵を告知されておらず、入居時に発覚した場合には、家主へ契約不適合責任を問うことが可能です。

土地の物理的瑕疵

土地の物理的瑕疵の例は、以下のとおりです。

●地中にゴミが埋められている土地
●有害物質で土壌が汚染されている
●地盤沈下している

土地の物理的瑕疵については、一戸建ての売買時に問題となるケースが多いです。
しかし、瑕疵の内容によっては賃貸物件でも入居者の生活に影響を与える可能性があります。
気になる場合は、契約前にしっかりと尋ねておくようにしましょう。

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賃貸借契約における心理的瑕疵物件について

心理的瑕疵物件とは、事件や事故が起きた事実によって心理的な嫌悪感を抱かせる可能性のある物件のことです。
どんなことに嫌悪感を抱くかについては、個人差があります。
ある方にとっては、入居を止める大きな理由になる事柄でも、別の方にとっては気にならずに入居を決める可能性があります。
そのため、心理的瑕疵は4つの瑕疵のなかでも、とくに判断が難しいタイプです。
過去の判例からすると「一般の方が瑕疵だと感じるもの」が瑕疵であるかどうかの判断基準になると思われます。
ここでは、令和3年10月に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にもとづき、告知義務の生じる事件と生じない事件の例を4つ解説します。

自然死

賃貸物件において、室内で老衰や持病などの自然死が起きるケースは珍しくありません。
人が生活する部屋である以上、自然死が起こることは予想範囲であり、告知義務が生じる心理的瑕疵には当たらないとされています。
また、事故死の場合でも、日常生活のなかで起きる以下のようなケースでは、告知義務は生じません。

●階段からの転落
●入浴中の溺死
●転倒
●食事中の誤嚥

簡単にまとめると、事件性のない死については、心理的瑕疵にはならないといえます。

特殊清掃がおこなわれたケース

自然死であっても、例外的に告知義務が発生するケースがあります。
長期間死亡が発見されず、床や壁に汚れが付着していたり、室内に害虫が湧いていたりする場合があります。
その場合、室内を綺麗にするためには特殊清掃の依頼が必要です。
特殊清掃をおこなった物件については、家主はおおよそ3年間の告知義務を負うとされています。

事件性のある死

自殺や他殺など、自然死ではない死亡事故が発生した場合は心理的瑕疵物件となり、家主は告知義務を負います。
特殊清掃やリフォームがなされており、事故の痕跡がなかったとしても、事故死が起きた事実は入居者に心理的な影響を与えます。
事故の事実を知って、入居を止める方もいるでしょう。
死亡事故が起きた物件の場合、家主が負う告知義務の期間は3年間とされています。
ただし、死亡事故の凄惨さには個別の事例で差があり、さらに長い期間告知が必要とみなされる可能性がもあります。
社会に大きな衝撃を与えた事件や近隣住民の多くが事故の発生を知っているケースなどでは、心理的瑕疵が長期間続く可能性が考えられるでしょう。

集合住宅の共用部分で起きた死

集合住宅における賃貸借契約の場合、家主が告知義務を負うのは、事故が発生した部屋の入居者に対してのみです。
共用部分や隣接住戸で起きた死については、特殊清掃がおこなわれた場合や事件性のある場合でも、告知義務はありません。
ただしこの場合も、事件性や周知性が高いケース、社会に大きな影響を与えたケースなどは、告知義務が生じる可能性があります。
瑕疵物件になると入居者が見つけにくくなるため、家主側でもさまざまな工夫をおこないます。
家賃を下げる、最新の内装や設備にリフォームする、フリーレントを実施するなどは、その例です。
周辺物件に比べて条件が格段に良い物件を見つけた場合には、瑕疵物件の可能性も考え、入居前に事実確認をしておくことをおすすめします。

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まとめ

賃貸借契約における瑕疵物件とは「本来備えているはずの品質や性能を備えていない物件」です。
物理的瑕疵物件には、シロアリ被害や雨漏りなどの欠陥がある建物などが含まれます。
心理的瑕疵物件に当てはまるのは、自然死以外の死亡が起きた物件、特殊清掃をおこなった物件などです。