賃貸物件の共用部分とは？ドアやベランダの扱い方について解説

集合住宅の賃貸物件に住む場合は共用部分についての規約を確認し、ルールを守って生活することが大切です。
ドアやベランダなど、一見自由に使っても良さそうな個人のスペース内にあるものでも、扱いに注意する必要があります。
そこで今回は、賃貸物件の共用部分とはなにか、ドアやベランダの扱い方について解説します。

賃貸物件の共用部分とは？

アパートやマンションといった集合住宅の賃貸物件の場合、共用部分の使用に注意して生活する必要があります。
ここでは専有部分と法定共用部分、規約共用部分の違い、また共用部分でよくあるトラブルについて解説します。

専有部分

専有部分とは、集合住宅のうち特定の方が居住する部分のことです。
各物件の室内は専有部分に当たり、物件の区分所有者は独立して使用できる権利を持ちます。
賃貸物件の場合、専有部分の所有権は物件のオーナーにあります。
賃貸物件の借主が修理やリフォームをおこなう場合は、オーナーの許可が必要です。

法定共用部分

共用部分とは、集合住宅の全住戸の所有者が共同で使用する部分のことを指します。
賃貸物件の場合、共用部分に手を加えるためには、オーナーだけでなく管理組合の許可も必要です。
共用部分には、「法定共用部分」と「規約共用部分」の2種類があります。
法定共用部分は「区分所有法」によって配置を定められている建物の設備を指します。
法定共用部分に当てはまる設備の例は、以下のとおりです。

●配管
●廊下
●階段
●エレベーター
●屋上

建物の構造上、共用が必要となる部分が主な法定共用部分です。
法定共用部分の管理や修理は、全区分所有者が共同で担います。

規約共用部分

規約共用部分とは、法律上の定めではないものの、管理規約によって共用部分に定められている部分のことです。
たとえば、管理人事務室や集会室、駐車場などは専有部分としての使用も可能ですが、管理規約により共用部分とされているケースが多いです。
規約共用部分については、変更が必要となるケースもあります。
共用部分の軽微な変更は、区分所有者および議決権の過半数の決議があれば採択が可能です。
一方、重大な変更は4分の3以上の決議がなければ採択ができません。

共用部分でよくあるトラブル

賃貸物件の場合、共用部分に関する管理や修繕は、主に区分所有者であるオーナーに関係する事柄です。
しかし、借主側でも日常の使用において共用部分の扱いに注意する必要があります。
共用部分でよくあるトラブルのひとつは、契約していない駐輪スペースに勝手に自転車を停めることです。
また共用廊下や通路に私物を置くことも、共用部分の所有権の侵害に当たります。
ゴミ捨て場も共用部分の一部であり、ゴミ出しの日やルールを守らないと、住人同士のトラブルにつながるため注意が必要です。

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賃貸物件の共用部分であるドアの扱い方

賃貸物件に住む場合、玄関のドアに変更を加えたくなるケースがあるかもしれません。
玄関のドアの外側と内側では扱いが異なるため、注意が必要です。
ここでは、それぞれの区分やリフォーム・修繕の扱いについて解説します。

ドアの外側は共有区分

集合住宅の玄関ドアの外側は、共有区分に当たります。
賃貸物件で共有部分のリフォームをする場合は、オーナーだけでなく管理組合の許可も必要です。
たとえば、無断で玄関のドアを交換することはNGです。
マンションの玄関ドアは、管理組合で決めた規格のものに統一されていることが一般的であり、自分の部屋だけ玄関ドアのデザインを変えるような行為はできません。
また、玄関ドアの鍵も外側部分が共有部分となるため、勝手な変更はできません。
セキュリティレベルの高い鍵に付け替えたい場合は、管理組合への相談が必要です。
市販のスマートキーは簡単にドアに後付けできるため工事は不要ですが、玄関の外観が変わるとの理由で禁止される可能性もあります。
鍵やドアノブなどが老朽化や仕様の不具合により壊れた場合は、管理組合が修繕を負担します。
一方で、日常的な使用で壊れた場合は所有者に原状回復の義務が生じるため、賃貸物件ではオーナーと相談する必要があるでしょう。

ドアの内側は専有部分

集合住宅のドアの内側は専有部分であり、物件の所有者の権限でデザインや仕様を変更できます。
とはいえ、玄関のドアの内側と外側は一体になっているため、手を加えられる範囲は限られているといえるでしょう。
管理組合の許可がなくてもドアの内側の色だけ塗り替えたり、リメイクシートを貼ったりすることは可能です。
ただし賃貸物件の場合、借主には退去時の原状回復義務があるため、元に戻せる範囲でアレンジを加えることをおすすめします。
玄関のドアに関しては、基本的には大きなアレンジができないと考えておくと、間違いはないでしょう。

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賃貸物件の共用部分であるベランダの扱い方

集合住宅にあるベランダは専用私有権のある共用部分です。
つまり、通常使用するのはその部屋の住民だけですが、使用方法は管理規約による制限があることを意味します。
ここでは、賃貸物件で共用部分を使用する場合の注意点を4つ解説します。

避難経路を妨げない

ベランダは通常、その部屋の住民しか使用しないスペースですが、災害時には他の住民も使用する避難経路となります。
隣宅のベランダとの間にある仕切りは簡単に破れる素材でできており、緊急時に隣に逃げられる仕様になっているのが一般的です。
また、緊急用の避難はしごがベランダに備え付けられている物件もあります。
これらの設備の周辺に私物を置いていると、緊急時に避難経路の妨げとなるおそれがあります。
ベランダに大きな荷物を置いていると、管理組合により注意勧告を受ける場合があるため注意しましょう。

花火禁止

多くの集合住宅の管理規約では、ベランダでの花火が禁止されています。
ベランダで花火をすると、飛び散った火花が火災の原因になる可能性があり危険です。
また、花火によって音や煙などが生じると周辺住民にとって迷惑です。
管理規約に禁止と明記されていない場合でもマナー違反に当たる可能性が高いため、ベランダでの花火は避けたほうが良いでしょう。

喫煙

ベランダでの喫煙は、管理規約で明確に禁止されていない場合があります。
しかし、喫煙は他の住民とのトラブルにつながることが多い要素のひとつであり、注意が必要です。
ベランダで喫煙すると、隣宅の洗濯物ににおいが付いたり、窓を開けられなくなったりするなどの状況が生じます。
過去の判例ではベランダでの喫煙について、管理規約違反ではない状況下でも共同の利益への違反に当たるとして、慰謝料の支払いが認められたケースがあります。
他の住民と良好な関係を保つためには、ベランダでは喫煙しないことがおすすめです。

布団の干し方

布団の干し方のマナーは、ベランダに関連してよく起こるトラブルのひとつです。
2階以上に住んでいる場合、干している布団が下階の日当たりを妨げていないか注意しましょう。
布団をたたく音や、布団から出るほこりなどにも注意が必要です。
ベランダは、基本的にはその部屋の住民が自由に使用できるスペースですが、近隣住民への配慮を心がけ、不要なトラブルが起こることを避けましょう。

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まとめ

賃貸物件の共用部分には、廊下や階段などの構造上の共用部分や管理規約で定めた共用部分が含まれます。
玄関ドアの内側は専有部分ですが、外側は共用部分のため、勝手に交換することはできません。
ベランダを日常的に使用するのは部屋の住民だけですが、災害時には避難経路となるため、避難の妨げになる大きな荷物を置かないよう注意が必要です。